میخواهید مشاور املاك بزنيد؟ پولدار شويد!

مشاور املاك بزنيد، پولدار شويد!

اکثر هزينه‌هاي ماهانه مشاوران املاك به پول تلفن و همچنين هزينه ماهيانه درج آگهي در روزنامه مربوط است.هرچند خريد و فروش ملك طي چهارماه گذشته به شدت به سمت ركود رفته است ولي همچنان فعاليت در دفاتر مشاور املان در دسته پرسود‌ترين كسب و كارهاي كشور به شمار مي‌آيد.به گزارش خبرگزاري خبرآنلاين، رئيس اتحاديه مشاوران املاك مي‌گويد:" همه فكر مي‌كنند در اين كار پول زيادي است ولي توجه داشته باشيد يك مشاور املاك به صورت ماهيانه عنوان عوارض شهرداري، ماليات سنگين، هزينه درج آگهي در روزنامه و هزينه خدمات مشاوران املاك را مي‌دهد. يعني يك مدير دفتر مشاور املاك حداقل 70 درصد از درآمدهاي خود را صرف هزينه‌هاي جاري مي‌كند. در ضمن اين را هم بدانيد كه بيشترين هزينه ماهيانه مشاوران املاك صرف پول تلفن مي‌شود." با اين حال همچنان به نظر مي‌رسد حداقل در محاسبات اوليه دفاتر مشاوران املاك در گروه پرسودترين مشاغل باشند.
چطور جواز بگيريد؟
براي راه اندازي واحد صنفي در اولين گام بايد جواز كسب كنيد. جوازكسب محصول مشترك رايزنيهاي اتحاديه مشاوران املاك، پليس اماكن و مجامع امور صنفي توليدي و توزيعي و وزارت بازرگاني است. اتحاديه مشاوران املاك براي صدور جواز كسب به نام فرد متقاضي شروط خاصي را مطرح كردهاست. اتحاديه پنج مرحله را براي دريافت جواز كسب پيش‌بيني كردهاست. اصلي‌ترين شروط چنين است:" درخواست كتبي متقاضي پروانه كسب، ثبت درخواست و ارائه رسيد به متقاضي، بازديد از محل واحد صنفي توسط كميسيون بازرسي اتحاديه و ارائه گزارش، بررسي درخواست متقاضي پروانه كسب در جلسه هيئت مديره و ارايه پاسخ كتبي به وي" مراحله اول با ارائه اين مدارك تكميل مي‌شود. در مرحله دوم بايد ارائه سند مالكيت به نام متقاضي يا اجاره نامه رسمي به نام متقاضي يا اجاره نامه عادي (با اخذ تعهد محضري) بنام متقاضي صورت گيرد. در مرحله سوم مبايعه نامه به نام متقاضي، حكم قطعي دادگاه مبني بر الزام به تنظيم سند اجاره، رسيد پرداخت اجاره بهاي معتبر و قرارداد اجاره محل كسب با ادارات و سازمانهاي دولتي، نهادها، شهرداري، شركت‌هاي تعاوني مسكن و شركتهاي خاص صنفي، شركتهاي تحت پوشش سازمانهاي دولتي و نهادها به اتحاديه ارائه مي‌شود. در مرحله سوم مدارك با ارائه گواهي پايان خدمت، گواهي معافيت دائم، گواهي اشتغال به تحصيل يا گواهي معتبر مبني بر داشتن معافيت پزشكي از حوزه نظام وظيفه تكميل ميشود. مدارك مرسوم اداري هم براساس فهرست مورد تاييد اتحاديه بايد از طرف متقاضي ارائه شود:" كپي تمام صفحات شناسنامه، كپي كارت ملي، كپي مدرك تحصيلي يا حداقل سواد خواندن و نوشتن، 12 قطعه عكس پرسنلي جديد (3x4)، فيش واريز مبلغ حداكثر تا سقف 5 برابر حق عضويت اتحاديه براي سال اول (حق ورودي) كه از مبلغ 3.000.000 ريال عدول ننمايد. فيش واريز مبلغ 30.000 ريال به حساب 21733008 خزانه كشور." پس از ارائه اين مدارك اتحاديه رايزنيهاي خود براي تاييد مدارك را آغاز ميكند. براساس گفته سه مشاور املاك در غرب تهران دشوار‌ترين بخش ماجرا زماني آغاز مي‌شود كه اتحاديه و اداره اماكن نيروي انتظامي بررسي صلاحيت را آغاز مي‌كنند. ارائه گواهي عدم سوء پيشينه و عدم اعتياد هم در همين مراحله صورت ميگيرد. پس از تاييد نيروي انتظامي ماجراي صدور مجوز وارد فاز ديگري ميشود. رئيس يا نايب رئيس اتحاديه مشاورين املاك تنها حق امضاء جواز كسب را دارند. در صورتي كه اين دو در اتحاديه حضور نداشته باشند، متقاضي از دريافت جواز باز ميماند. براساس گفته يكي از اعضاي اتحاديه مشاورين املاك دو برابر تعداد واحدهاي صنفي مشاور املاك با جواز كسب در تهران نمونههاي بدون جواز فعاليت ميكنند. البته پس از الزام اتحاديه‌هاي مشاور املاك به استفاده از كدرهگيري براي ثبت معاملات تعداد واحدهاي بدون محوز كاهش پيدا كرده است. با اين حال يك مشاور املاك درميدان ونك تهران در مورد فعاليت اين واحدها ميگويد:" معامله بدون كدرهگيري ارزش قانوني ندارد. بنابراين واحدي كه جواز و كد نداشته باشد نميتواند كار انجام دهد. ميزان ماليات هم براساس عدد ثبت شده درسامانه كدرهگيري براي مشاوران املاك تعيين ميشود. تنها يك روش وجود دارد كه برخي واحدها انجام ميدهند. آنها با كدرهگيري واحدهاي ديگر معامله را ثبت ميكنند.اما اين روش هم هزينه بسياري دارد. به طور نمونه براي يك معامله صد ميليون توماني بايد دو تا سه ميليون تومان براي اين روش ثبت هزينه كنند." براساس گفتههاي او كسب جواز ساده‌تر از ميانبرهاي غيرقانوني است.
تنها شغل بدون آموزش
براساس مقررات رسمي اتحاديه مشاوران املاك، واحدهاي صنفي بايد به نيروهاي خود آموزش دهند. اتحاديه تنها پس از ارائه گواهي گذراندن دوره آموزش (حداقل 10 ساعت) از موسسه آموزشي معتبر (مورد تاييد كميسيون نظارت شهرستان مربوط) به متقاضي جواز كسب ميدهد. براساس اين قانون صاحب جواز آموزش ميبيند ولي افرادي كه در كنار او كار ميكنند ميتواند بدون منع قانوني به فعاليت ادامه دهند. مكانيزيم فعاليت در واحدهاي صنفي از طرف يك عضو اتحاديه چنين توضيح داده ميشود:" هر فرد صاحب جواز براساس منطقه و ميزان برآورد خود از معاملات افراد ديگري را براي كار دعوت به همكاري ميكند. كارمندان به صورت پورسانت با مدير همكاري ميكنند. يعني آنها براي عقد هر قرار داد، يك رقم توافقي از كميسيون را به مدير آژانس ميدهند. اين رقم توافق براساس سابقه كار فرد مورد نظر و خواسته مدير آژانس در نوسان است. اما به طور معمول از 20 درصد شروع ميشود و در برخي مناطق به 50 درصد هم ميرسد. در مناطق شمال شهر كه رقم كميسيونها بالاست اين ميزان به 50 درصد هم ميرسد." براساس گفته رئيس اتحاديه مشاوران املاك، صاحبان واحدهاي بدون محوز زنداني خواهند شد. رئيس اتحاديه مشاوران املاك كشور مي‌گويد:"از اول امسال تاكنون 500 دفتر مشاور املاك در كشور عمدتا به علت نداشتن مجوز پلمپ شده است. بيش از 90 درصد اين دفاتر بعلت نداشتن مجوز و بقيه به علت دريافت هزينه زياد كميسيون، احراز نشدن هويت و برخورد نامناسب پلمپ شده است. براساس قانون، افرادي كه بدون پروانه به دلالي و داير كردن دفاتر مشاوران املاك اقدام كنند، از شش ماه تا دو سال زنداني خواهند شد." او مي‌گويد: "مشاور املاك يك شغل ذاتي است. يعني بايد خوب حرف بزني، موضوع را براي مشتري جا بيندازي، فروشنده را قانع كني و معامله را ثبت كني. اگر هركدام از اين ويژگي‌ها نباشد نبايد وارد اين كار بشويد. شايد سه ماه هم بيكار بمانيد و ناگهان يك معامله با پورسانت بالا ثبت كنيد. اين شغل درآمدماهيانه مشخص ندارد."
رقباي شما كيستند؟
رونق ساخت و ساز در تهران طي سالهاي گذشته سبب شده تا واحدهاي صنفي مشاور املاك بسياري تاسيس شوند. در سطح كشور حدود 65 هزار بنگاه املاك مجاز مشغول كار هستند. با توجه به آمار12 ميليون مسكن شهري در سطح كشور و با در نظر گرفتن بنگاه‌‌هاي غيرمجاز، حدودا براي هر 100 مسكن يك بنگاه املاك وجود دارد. براساس گفته رئيس اتحاديه مشاورين املاك از اين تعداد 17هزار بنگاه در استان تهران فعاليت ميكنند كه 7 هزار بنگاه در شهر تهران و 10 هزار بنگاه نيز در شهرستان‌هاي استان تهران مستقر شدهاند. بازهم برمبناي اعلام رئيس اتحاديه تاكنون حدود 86 درصد از مشاوران املاك در طرح ساماندهي املاك و مستغلات كشور ثبت نام كرده‌اند كه در برخي شهرها مانند تهران اين امار به 90 درصد مي‌رسد. هزار و 163 بنگاه بدون پروانه نيز شناسايي كه 573 بنگاه تعطيل شده‌اند. راه اندازي يك واحد صنفي مشاور املاك هزينه زيادي به همراه ندارد. براساس گفته يك مشاور املاك در مركز شهر تهران هزينهها اينگونه تعيين ميشوند:"هزينه محل اجازه دفتر كه ميتواند براساس خواسته فرد متفاوت باشد، هزينه تجهيزات اداري مانند ميز، صندلي، لوازم تحرير و موارد اينگونه به همراه هزينههاي جاري مانند آب، برق، گاز، تلفن عمده هزينهها را تشكيل ميدهند. مهمترين هزينه ماليات است." خبرگزاري ايسنا چندي قبل در گزارشي اعلام كرده بود، تعداد واحدهاي مشاور املاك در تهران از تعداد واحدهاي صنفي لبنياتي هم بيشتر است. يك مشاور املاك ميگويد:" كساني كه وارد اين صنف مي‌شوند عمدتا افراد بازنشسته يا كساني هستند كه كار ديگري با مهارت بالا پيدا نكردهاند."
درآمدها چگونه است؟
براي محاسبه ميزان درآمدهاي يك واحد صنفي مشاور املاك رقم دقيقي نميتوان تعيين كرد. اتحاديه مشاوران املاك براي محاسبه كميسيون معاملات اعداد مشخصي را تعيين كردهاست. كميسيون معاملات از طريق مذاكرات اتحاديه صنفي مشاوران املاك و كميسيون هيات عالي نظارت براصناف تعيين ميشود. دبير اين هيات وزيرصنعت، معدن و تجارت است. وزراي كشور، اقتصاد، راه، مسكن و شهرسازي، فرمانده نيروي انتظامي، فرمانده اداره اماكن نيروي انتظامي، رئيس شوراي اصناف كشور ساير اعضاي اين كميسيون را تشكيل ميدهند. مشاوران املاك طي سالهاي گذشته بارها اعلام كردهاند ميزان كميسيونها بايد افزايش پيدا كند ولي هيات عالي نظارت براصناف زير بار اين خواسته نميرود. در حال حاضر اتحاديه ميزان كميسيونها را براساس مصوبه سال 79 چنين تعيين كردهاست:" براي معاملات املاك تا 30 ميليون تومان از هر طرف معامله نيم درصد مبلغ مورد معامله، براي معاملات املاك از 30 ميليون تومان تا 50 ميليون تومان، براي تا 30 ميليون تومان اول نيم درصد و براي مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف معامله 75 صدم درصد، براي معاملات املاك از 50 ميليون تومان تا 100 ميليون تومان، براي تا 30 ميليون اول نيم درصد و مازاد آن تا 50 ميليون تومان 75 صدم درصد و براي مازاد آن نيم درصد از هر طرف معامله، براي معاملات املاك بيش از 100 ميليون تومان، براي تا 100 ميليون تومان آن طبق بند‌هاي 1 و 2 و 3 مصوبه مذكور و براي مازاد آن ميزان 25 صدم درصد بعنوان كارمزد از هر طرف معامله اخذ گردد، بابت كارمزد اجاره يك چهارم اجاره ماهيانه از هر طرف معامله، در معاملات رهن، كارمزد دريافتي بر مبناي يك چهارم ميزان اجاره بهاي ماهيانه از هر طرف معامله اخذ شود." يك مشاور املاك با سابقه در مركز شهر تهران در مورد درآمدهاي يك واحد صنفي ميگويد:" معمولا براي معاملات سنگين به طور مثال فروش يك واحد كلنگي با قيمت يك ميليارد تومان به هيچ عنوان به اين رقم‌هاي كميسيون توجه نميشود. براي اين نوع معاملات بنگاه‌دار با طرفين توافق ميكند و قيمت را بالا ميبرد. اساسا تنها اين نوع معاملات سود دارد." براساس گفتههاي او در مناطق شمالي و مركزي تهران مشاوران املاك شانس استفاده از چنين معاملاتي را دارند.